新闻背景

连日来，楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。继将购买二套房首付比例提高到50%后，国务院又发出通知，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

新政将对楼市带来何种影响？调控效果将何时显现？记者走访了相关专家和业内人士。

政策指向：

 抑制投机需求力度空前

业内人士普遍认为，自去年底启动本轮房地产市场宏观调控以来，由于政策没有达到预期效果，近期新出台的政策力度更大、涉及面更广，影响也将更为深远，遏制房价过快上涨的效果值得期待。

“这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手，打击各种投机、炒房的行为。对现在一些城市炒房成风的市场现状，针对性很强。”中国房地产协会副会长朱中一分析道。

一般来说，购买第三套房基本上都是投资或投机需求，对第三套房不放贷，可以说能够准确打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策，规避了以“炒房团”为代表的各种形式的游资购房，有利于进一步稳定市场。再次提及税收调控，将影响炒房者的心理预期，让他们趋于冷静。

朱中一认为，这些政策不仅针对性强，而且具有较强的可操作性，加上对心理预期的影响，有望在短时间内稳住市场，遏制住房价进一步快速上涨的势头，甚至不排除局部地区出现房价合理下调，房地产市场将趋于理性和冷静。

调控效果何时显现，关键看执行的情况。有业内人士提出，还需要尽快出台配套的细化政策，对一些概念也需要予以明确，以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”，应该提出具体的评判标准，否则政策执行起来将大打折扣。

短期反应：

卖方降价，买方观望，炒家“抛售”

调控新政密集出台的短短几天，敏感的买卖双方都做出了反应。

记者周末在北京市朝阳路兴隆家园的一家“链家地产”门店遇到了业主李先生，他3天前刚刚把自己待售的房子提价到27000元/平方米，而周末一系列新政策出台后，李先生决定把房价降到26000元/平方米。

“如果还是不好卖，还能再往下降一点。”李先生告诉记者。

据这家门店的负责人介绍，这几天来，购房者看房的意愿大大降低。而像李先生一样表示愿意适度降价的卖主倒是多了起来。只有少数急于买房的客户希望立即成交，趁政策过渡期减少首付。

去年底曾经在中介登记想买二手房的孟小姐，最近几天频繁接到中介的电话，向她推销房源。“看得出来中介很着急，想趁高价把房子卖了。政府出台这么严厉的政策，我想房价一定会稳定住，我选择继续观望。”孟小姐说。

据中介公司“我爱我家”有关负责人介绍，近期快进快出的短期炒家迅速“抛盘离场”，业主的疯狂心态逐渐平复。通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。

“购房者对房价继续快速上涨的预期大大降低，对这次出台的调控政策效果普遍比较期待。”“链家地产”市场分析师张月认为，购房者的观望和卖方的适度降价，会让北京房价在今后一段时间内趋于平稳。

 中长期效果：

有利于供求平衡，使市场回归理性

“我们15日晚上就召开了紧急会议，判断政府还可能出台更严厉的政策，已经着手准备应对措施。”某楼盘销售经理告诉记者，“这个周末看房人的数量跟往常差不多，但有成交意向的明显减少。如果销售量大幅下滑，我们会顺应市场适当降价。”

就在这个周末，北京通州区两个热门项目开始打折促销。

业内人士认为，从中长期看，一系列调控措施将缓解当前市场上的恐慌性购房，改善型购房者会更加量力而行，而投资投机型购房需求将受到严厉抑制。总体而言，市场成交量可能出现明显下滑，购房者将更多选择观望。

同时，随着一系列政策的出台，特别是开始针对开发商收紧流动性的政策，资金实力相对较弱或项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的一批项目打折销售。如果购房者观望导致交易量大幅下降，一手房市场可能出现连锁反应，降价促销的情况会多起来。受此影响，二手房价格也将逐步回落。

 朱中一表示，随着购房需求的回落，新项目建成和炒房者离场带来的房源量增加，扭曲的市场供求关系将趋向平衡，房价也将趋于稳定和理性。受一系列政策的影响，首次购房和购买中小户型普通商品房的比例将有所上升。开发商应该顺应这一趋势，开发市场欢迎的产品。

“供求矛盾缓解，价格回归理性，交易量长期看将在稳定的市场中温和放大，有利于房地产市场长期稳定健康发展。”朱中一说。   

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